今流行の民泊ビジネスを始めてなぜ300万円の損失を負ってしまったのか？

最近何かと流行ってるのが民泊ビジネスです。

なぜ民泊ビジネスが流行ってるのかいうと、2020年の東京オリンピック開催により日本に来日する外国人が増加し、民泊の需要が高まるからです。

しかも訪日外国人の数は年々増加しており、日本政府が掲げていた「訪日外国人の数年間2000万人」を、なんと2015年にほぼ達成してしまったのです。
これを受けて日本政府は急遽、「2020年までに年間4000万人」、と目標を大きく上方修正しました。
訪日外国人が爆発的に増えている状況ですので、民泊ビジネスは国策にもそった今もっともトレンドな副業なのです。

そのせいか書店でも、民泊ビジネス関連の書籍がよく目につくようになりました。

しかしながら、トレンドな副業だとはいえ、誰もが民泊ビジネスで成功できるわけではありません。
青山光司さんという方は、転貸型の民泊ビジネスを始めるものの、わずか半年で300万円の損失を負って撤退しました。
青山氏が書いた「民泊を始めてわずか半年、もうすぐ300万円を失います」には、生々しい民泊ビジネスの実情が書かれていました。

民泊を始めてわずか半年、もうすぐ私は３００万円を失います。: 民泊を始める前に、どうしても知ってほしい「転貸型民泊」の現実と注意点

作者: 青山　光司
発売日: 2016/09/15
メディア: Kindle版
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今日はこの本の感想を書いていきます。

所有型と転貸型の違い

民泊ビジネスは大きく分けて、「所有型」と「転貸型」の二つがあります。

所有型とは、自分が所有している物件を民泊用にして貸し出すことです。
転貸型とは、貸主の許可をもらい物件を借り民泊用として貸し出すことです。

青山氏は後者の転貸型でビジネスを始めました。
というかほとんどの人が自己物件など所有していないでしょうから、始めは転貸型でビジネスを展開することになるかと思います。

ただ、民泊の需要が急激に増えたことにより、こういった民泊許可物件の家賃相場は上昇傾向にあるそうです。
今では好立地かつ好条件な民泊許可物件はほとんどなく、あったとしてもすぐに他の事業者に抑えられてしまうそうです。

青山氏は、600万円で4室の転貸物件の運営を始めましたが、中々思うとおりに収益が上がらなかったと嘆いています。
その理由は、貸主の強気な家賃設定が利益を圧迫していたと語っています。

一般的な転貸型の収支構造

青山氏が本書で語っている一般的な転貸型の収支構造は以下の通りだそうです。

■収入
宿泊料　一泊あたりの宿泊料×宿泊日数
清掃料　清掃料金も宿泊料とは別に徴収

■支出
家賃　　部屋の賃料
代行料　大体部屋の売り上げ20％が相場
清掃費　一回4000～6000円が相場
光熱費　電気・ガス・水道料金
通信費　Wi－Fiの設備がある場合
消耗品　シャンプーなどの消耗品の補充
手数料　 airbnbのシステム手数料（予約確定で宿泊料の3％）

もちろん代行業者を使わずに、鍵の受け渡しや清掃などを全て自分でやってしまえば支出は大幅に削減できます。
青山氏は民泊ビジネスの不労所得化を目指していたので、物件の運営については全て代行業者に丸投げしていたそうです。

青山氏の運営している物件の収支

さて、以上を踏まえた上で実際に青山氏が運営していた物件の収支を見ていきましょう。

【青山氏が運営する大久保の物件の収支】
■収入
宿泊料　16万円
清掃料　4万円

合計　　20万円

■支出　
家賃　　8万7000円
代行料　4万円（売り上げの20％）
清掃費　5万円（1回6400円×8回が目安）
光熱費　1万円
通信費　1万円（Wi-Fiと光回線）

合計　　19万7000円

収支　+3000円

なんと収支がわずかプラス3000円というギリギリの運営状況です。
しかもこれが稼働率96％（28日間稼働）にも関わらず、この収支なのです。
なぜこんなことになってしまったのかというと、宿泊料の誤算があったと青山氏は言います。

当初は宿泊料を一泊8000円を考えていたそうですが、代行会社が相場を考慮した結果一泊6000円にまで下がってしまったのです。

青山氏はこの物件に100万円の資金をつぎ込んでいたので（家具の運搬・契約金などなどで100万円）、月の収益がわずか3000円では、初期投資を回収するのに28年かかる計算になります。
これでは到底事業として成り立ちません。

しかも青山氏の他の物件はさらにひどい運営状況です。

新宿の物件
収支+1000円

麻布の物件
収支-5万6000円

駒込の物件
収支－2万2000円

どの物件もほぼ収支がマイナス。
最悪の運営状況です。

なぜ青山氏は失敗したのか

青山氏は、運営している麻布の物件を撤退することが決まっているそうで、その合計損失が300万円になるとのことです。
600万円の資金から民泊ビジネスを始めたわけですから、一気に資金が半減したということですね。恐ろしい恐ろしい...。

さて、一体なぜ青山氏は民泊ビジネスがうまくいかなかったのでしょうか？

合計4室を運営していたわけですから、どれか一つくらい当たってもよさそうなものなのに、全ての物件がマイナスかトントンの収支です。
これはどういうことなのか？

賢明な方なら察したかもしれませんが、失敗した最大の要因は、やはり民泊の運営を全て代行業者に丸投げしてしまったことでしょう。

そもそもどの物件も稼働率は決して悪くはなかったのです。
にも関わらず利益が出ないということは、宿泊料の設定が安すぎるか、ランニングコストがかかりすぎているのどちらかです。

青山氏は4物件全ての運営を代行業者に丸投げし、部屋の清掃すらしませんでした。
まさに、お金だけ出してあとはよろしくね、という完全に人任せな運営だったのです。

最初に紹介した大久保の物件は、売り上げが20万で経費が19万7000円でした。
そのうち代行料が4万円、清掃料が5万で、合計9万円です。
仮に代行業者を使わず全て自分でやれば9万円が浮くわけです。
全て自分でやるのが難しいなら、友人や知り合いを使い安い料金で代行業務をやってもらえばいいのです。
そうすれば月の利益を5万くらいは残すことは可能でしょう。

収支表を見れば、どこを直せば黒字になるかなど一目瞭然なのに、それに気づけなかったのが青山氏の敗因でしょうね。

さらに青山氏はもう一つ致命的なミスを犯しています。
それは、一気に手広く展開しすぎたということでしょう。

ビジネスの基本は、小さく始めて大きく育てるというのが王道なのですが、青山氏の場合はなんのノウハウもないうちから、600万投下していきなり4室の運営を始めます。
民泊ビジネスがどういうものなのか、まだ勝手がわからないうちからいきなり4室の運営はリスクが高すぎます。
まず1室を運営し、利益が出始めてから2室目の運営を始めるのがビジネスのセオリーです。

本書を読んでゴールドラッシュの話を思い出した

マイナビニュースさんや当ブログで失敗談を書いてる自分がこんなことを言うのもなんですが、やっぱり人の失敗談は面白いですね。
誰かが「成功は偶然、失敗は必然」と言いましたが、まさにその通りで、青山氏の失敗例を見てみると、運が悪いから失敗したのではなく、失敗するべくして失敗したということがよくわかります。
金だけ出して運営は人に任せるって商売を舐めすぎですよ。まず初めは自分で運営をしてみるべきしょう。

僕は本書を読み終えてこんなエピソードを思い出しました。

1848年。アメリカでゴールドラッシュという金採掘ブームが到来します。
一攫千金を夢見る者が、シャベルとバケツを両手に持ち、金を追い求め地面をこれでもかというぐらい掘り起こします。
様々な人種の人たちがこぞって金採掘に乗り出し金を奪い合います。
しかし金を掘り当てて一攫千金を手にしたものはごくわずか。
一番利益を得たのは、金採掘した人ではなく、金採掘する人にシャベルとバケツを売った商売人でした。

このゴールドラッシュのエピソードを民泊ビジネスに当てはめると、国策にかなう流行の民泊ビジネスで一番利益を得たのは、民泊を運営する事業者ではなく、民泊物件の清掃や代行業務をやっている会社ということになります。
流行っているビジネスだからといって、必ずしもそれが成功するとは限らないということです。

民泊ビジネスで300万円の損失を負って失敗した人の本読んで、アメリカのゴールドラッシュで誰が一番利益を上げたかって話を思い出した。トレンドなビジネスに手を出したからとはいえ必ず成功するわけじゃなく、そういう人たちを食い物にする賢い人が一番利益を上げられるんだろうなー。
— しんま13@隠居生活 (@shinma24) October 29, 2016